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Bon départ pour le marché locatif parisien en 2019

Depuis 1998, les économistes font le point sur l’évolution de l’offre et de la demande sur le marché locatif privé français. Sur la base d’un échantillon des baux signés au cours de l’année précédente, l’étude analyse les tendances du marché dans 1 715 villes françaises. En 2019, les spécialistes de l’immobilier comme Jimmy Parat, dressent un tableau contrasté avec celui de 2018 : alors que le taux de mobilité résidentielle a fortement augmenté, les prix des loyers sont tombés en dessous de l’inflation.

Taux de mobilité résidentielle en hausse

Jimmy Parat parle de la mobilité résidentielle

Après la crise du logement de 2008-2009, le marché locatif privé est resté stable, malgré un taux de mobilité résidentielle, qui mesure le taux de mobilité des locataires se déplaçant d’une propriété à l’autre, qui était tombé à 27,6% entre 2008 et 2014.  Jimmy Parat indique que depuis 2015, ce secteur a retrouvé sa vitalité, avec un taux de mobilité résidentielle national qui a grimpé à 30,2 % en 2018, reflétant des niveaux qui n’avaient pas été atteints depuis le début des années 2000.

Augmentation des loyers sous l’inflation

Les loyers mensuels restent particulièrement élevés. Selon l’étude, les loyers ont augmenté de 1,4 % au niveau national en 2018, avec une hausse de 1,7 % en Ile-de-France.  Bien que ces chiffres soient inférieurs à l’inflation (+1,8%), cette tendance n’est pas nouvelle, puisque les moyennes nationales ont augmenté à un rythme inférieur à celui de l’inflation depuis 2007.

Il ne faut pas oublier non plus que, dans l’immobilier, les propriétaires ne sont pas libres de fixer le prix de leur loyer comme bon leur semble. A Paris, comme dans les 38 autres conglomérations situées dans les zones dites tendues, les propriétaires sont tenus de suivre un indice de référence locatif, qui suit lui-même l’inflation.  Il n’y a que deux exceptions à cette règle : faire des rénovations majeures qui améliorent considérablement l’espace, ou prétendre que le prix du loyer est nettement inférieur à la moyenne du quartier.

« Sur les 22 régions étudiées, seules l’Alsace (+2,3%), la Bourgogne (+3,2%), le Centre (+3,2%), la Lorraine (+2,8%) et le Poitou-Charentes (+2,6%) affichent une hausse des loyers supérieure au taux d’inflation » précise Jimmy Parat.

Il est également intéressant de noter que seules trois des régions listées ont connu des baisses de loyers (Basse-Normandie à -0,3%, Nord-Pas-de-Calais à -0,4%, et Picardie à -0,3%).

Bien que le prix moyen réel du loyer en France en 2018 était de 631 €, les prix varient énormément d’une ville à l’autre. Le loyer moyen est le plus élevé à Neuilly-sur-Seine (26,60 €/m²), juste devant Paris (26,20 €/m²).  Les loyers sont les plus bas dans l’Aube, Romilly-sur-Seine (6,20 €/m²) et le Finistère, Landivisiau (6,40 €/m²).  Pour 631 €/mois, vous pouvez louer 23,7 m² à Neuilly, 51,3 m² à Nantes ou 98,5 m² à Landivisiau.

Moins de projets de rénovation enregistrés entre les baux des locataires

Selon le rapport, les prix nationaux des loyers n’ont cessé de baisser depuis 2014 lorsqu’un locataire quitte son logement et qu’un nouveau locataire y emménage (-0,6 % en moyenne, chaque année).  Par ailleurs, en Ile-de-France, les loyers entre locataires ont augmenté en moyenne de 1,24 % depuis 2014.

Ces chiffres sont d’autant plus intéressants à prendre en compte si aucune amélioration n’intervient entre les locataires, que Jimmy Parat souligne que ces projets ont diminué, ce qui signifie que les loyers augmentent en région parisienne alors que l’immeuble n’a pas été rénové après le départ du locataire précédent. Entre 1998 et 2013, 23,4 % des immeubles locatifs ont bénéficié de projets d’amélioration de l’habitat, en particulier de la modernisation des systèmes de chauffage. En 2018, toutefois, cette proportion est tombée à 13,3 %.